هیئت وزیران در مهر ۱۴۰۵ مصوبه‌ای با عنوان «برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز» تصویب کرد که ۲۶ مهر ابلاغ شد. خبر آن خیلی زود با تیتر «ممنوعیت ساخت‌وساز در تهران» دست‌به‌دست شد و نگرانی تازه‌ای به بازار مسکنی اضافه کرد که همین حالا هم رکورد تورم ۱۳۵ درصدی در یک سال را ثبت کرده است.
اما این مصوبه دقیقاً چه می‌گوید؟ وزارت راه و شهرسازی چه توضیحی داده، منتقدان چرا از «قفل شدن عرضه مسکن» حرف می‌زنند، و برای کسی که در تهران یا کرج مستأجر است یا قصد خرید خانه دارد چه معنایی دارد؟
مصوبه چه می‌گوید؟
به گزارش دنیای اقتصاد، این مصوبه ۲۴ تکلیف دارد و ریشه آن به مصوبه دی ۱۴۰۴ شورای عالی شهرسازی و معماری برای کنترل تنش آبی تهران برمی‌گردد. هدف اعلام‌شده، کاهش دشواری زندگی در تهران و البرز به دلیل کمبود آب، آلودگی هوا و ترافیک است. مهم‌ترین تکالیف آن:
- بارگذاری جمعیتی بر اساس «آب قابل‌تأمین»: شورای عالی شهرسازی و معماری شش ماه فرصت دارد ضوابطی تصویب کند که بارگذاری جمعیت و فعالیت فراتر از ظرفیت طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی شهری و روستایی در دو استان را ممنوع کند. سقف آب، برق، گاز و بنزین قابل‌تأمین هر شهر هم باید اعلام شود.
- ممنوعیت سه‌ساله صدور مجوز شهرک‌های جدید مسکونی و شهرهای جدید، و همچنین شهرک صنعتی.
- منع صدور تراکم مازاد و ساخت‌وساز فراتر از طرح تفصیلی؛ تأمین مسکن باید از مسیر «توسعه درون‌زا» یعنی بازسازی و نوسازی بافت‌های موجود شهر باشد.
- ممنوعیت تغییر کاربری باغ‌ها و اراضی و محدود شدن افزایش محدوده روستاها به اندازه رشد طبیعی جمعیت.
- تهیه فهرست صنایع قابل انتقال از تهران ظرف سه ماه، الزام برق خورشیدی برای ساختمان‌های بالای ۲۰۰۰ مترمربع و ممنوعیت چمن‌کاری در تهران.
وزارت راه: ساخت‌وساز ممنوع نیست
غلامرضا کاظمیان، معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و دبیر شورای عالی شهرسازی، ۴ آبان گفت این مصوبه به معنای توقف ساخت‌وساز در تهران نیست و هدف آن جلوگیری از توسعه بی‌ضابطه است (اقتصادآنلاین). به گفته او:
- ساخت‌وساز در چارچوب طرح‌های مصوب، بازسازی و نوسازی ادامه دارد و امکان بازنگری طرح‌های جامع و تفصیلی هم از مسیر قانونی وجود دارد.
- از سال ۱۴۰۰ تاکنون حدود ۱۷۰ هزار هکتار زمین برای توسعه شهری و روستایی تأمین شده، اما افزایش محدوده شهرها بیش از نیاز واقعی هزینه آماده‌سازی و خدمات شهری را بالا می‌برد.
- قرار است ظرف یک سال الگوی تازه‌ای برای درآمد شهرداری‌ها ارائه شود تا اتکای آن‌ها به فروش تراکم مازاد کم شود (دنیای اقتصاد).
پس آپارتمانی که پروانه‌اش در چارچوب طرح تفصیلی صادر شده یا در حال ساخت است، مستقیماً با این مصوبه متوقف نمی‌شود. آنچه محدود می‌شود، مسیرهای اضافه کردن عرضه جدید است: شهرک تازه، زمین تازه و طبقه اضافه.
چرا منتقدان از «قفل شدن عرضه» حرف می‌زنند؟
در گزارشی که خبرگزاری مهر منتشر کرد، استدلال شده است که برای پاسخ به نیاز مسکن سه راه اصلی وجود دارد: شهرک‌های جدید، الحاق زمین به محدوده شهر و افزایش تراکم؛ و این مصوبه هر سه را ممنوع یا بسیار سخت کرده است. چند نکته این نقد:
- برآوردها نیاز مسکن شهر تهران در ۱۰ سال آینده را بیش از ۱٫۵ میلیون واحد و استان البرز را بیش از ۴۰۰ هزار واحد می‌دانند.
- تراکم ناخالص جمعیت تهران حدود ۱۵۰ نفر در هکتار است و در برخی مناطق به ۳۰۰ تا ۴۰۰ نفر می‌رسد؛ پس اتکای صرف به ساخت‌وساز درون شهر هم ترافیک و آلودگی را بیشتر می‌کند.
- به گفته منتقدان، مصوبه با قانون جهش تولید مسکن، ماده ۴ قانون جوانی جمعیت (تأمین زمین برای خانواده‌های دارای فرزند سوم در شهرک‌ها و شهرهای جدید) و ماده ۵۰ برنامه هفتم تعارض دارد.
- سهراب مشهودی، کارشناس شهرسازی، به اقتصادآنلاین گفته است محدود کردن ساخت‌وساز به‌تنهایی مهاجرت به تهران را متوقف نمی‌کند، چون تمرکز اشتغال و خدمات تقاضا را در پایتخت نگه می‌دارد.
جمع‌بندی منطق اقتصادی ساده است: اگر عرضه رسمی محدود شود ولی تقاضا سر جایش بماند، فشار به قیمت و اجاره منتقل می‌شود و بخشی از تقاضا به حاشیه شهرها و ساخت‌وسازهای غیررسمی می‌رود. البته اثر واقعی به ضوابط اجرایی بستگی دارد که هنوز نوشته نشده و شش ماه زمان دارد.
برای مستأجر و خریدار خانه چه معنایی دارد؟
این بخش پیش‌بینی قیمت نیست؛ چند قاعده تصمیم‌گیری در شرایطی است که مقررات هنوز در حال شکل گرفتن است:
- دنبال تیتر «ممنوعیت» تصمیم هیجانی نگیرید. ساخت‌وساز در چارچوب طرح‌های مصوب ادامه دارد و ضوابط اصلی هنوز ابلاغ نشده. خرید با عجله و قرض سنگین فقط از ترس گرانی، ریسک بزرگی است.
- واحدهای پیش‌فروش را با دقت بیشتری بررسی کنید. اگر پروژه‌ای به تراکم اضافه یا تغییر کاربری وابسته است، از سازنده پروانه ساخت و تعداد طبقات مجاز را بخواهید و از شهرداری استعلام بگیرید؛ با منع تراکم مازاد، احتمال تأخیر یا تغییر چنین پروژه‌هایی بیشتر می‌شود.
- مستأجران برای تمدید قرارداد زودتر برنامه بریزند. در بازاری که عرضه جدید محدود می‌شود، چانه‌زنی دیرهنگام معمولاً به نفع مستأجر نیست. سقف کمک‌ودیعه را بدانید و مدارک را از قبل آماده کنید.
- شهرهای اطراف و مراکز استان‌های دیگر را هم حساب کنید. اگر کارتان امکان دورکاری یا جابه‌جایی دارد، مقایسه هزینه کامل زندگی (اجاره، رفت‌وآمد، آب و انرژی) در شهر دیگر می‌تواند منطقی‌تر از رقابت در بازار تهران باشد.
- به قسط بیش از توان تن ندهید. بهتر است مجموع اقساط از حدود یک‌سوم درآمد ثابت بیشتر نشود.
وام‌های مسکن و ودیعه‌ای که الان در دسترس است
چند گزینه فعال در ویکی‌کردیت (شرایط ممکن است تغییر کند؛ جزئیات به‌روز در صفحه هر وام است):
- کمک‌ودیعه مسکن مستأجران ۱۴۰۵: سقف شهر تهران ۳۶۵ میلیون، مراکز استان ۲۸۰ میلیون، سایر شهرها ۱۸۵ و روستاها ۷۵ میلیون تومان، با نرخ ۲۳ درصد و بازپرداخت ۶۰ ماهه. یکی از بانک‌های عامل آن را در صفحه ودیعه مسکن بانک تجارت ببینید.
- قرض‌الحسنه مسکن خانواده‌های فاقد مسکن ۱۴۰۵: تا ۴۰۰ میلیون تومان برای خانواده دو فرزندی (۳۳۰ میلیون یک فرزندی و ۲۱۰ میلیون زوج بدون فرزند)، نرخ ۴ درصد و بازپرداخت تا ۱۲۰ ماه، برای ودیعه، خرید یا ساخت.
- وام مسکن جوانان بانک مسکن: با سپرده‌گذاری ماهانه؛ سقف پایان سال دهم برای تهران ۳٫۷ میلیارد تومان، نرخ ۶ درصد و بازپرداخت تا ۲۴۰ ماه. اگر خرید خانه را برای چند سال بعد هدف گرفته‌اید، شروع زودتر پس‌انداز مهم‌ترین امتیاز آن است.
- وام ۸۵۰ میلیونی نهضت ملی مسکن: برای پروژه‌های حمایتی با زمین دولتی و پیشرفت فیزیکی بیش از ۶۵ درصد، نرخ ۱۸ درصد و ۲۴۰ ماهه.
برای اینکه بدانید چرا گرفتن وام بانکی سخت‌تر شده، گزارش تنگنای اعتباری را بخوانید. فهرست کامل وام‌ها در صفحه وام‌های ویکی‌کردیت است.
جمع‌بندی
مصوبه تهران و البرز ساخت‌وساز را متوقف نمی‌کند، اما سه مسیر افزایش عرضه، یعنی شهرک جدید، زمین تازه و تراکم مازاد، را برای سه سال یا بیشتر می‌بندد یا سخت می‌کند و ضوابط اجرایی آن ظرف شش ماه نوشته می‌شود. منتقدان هشدار می‌دهند که بدون کم شدن تقاضا، نتیجه می‌تواند فشار بیشتر بر قیمت و اجاره باشد. برای خانوار، بهترین واکنش تصمیم هیجانی نیست: قراردادها و پیش‌فروش‌ها را دقیق‌تر بررسی کنید، از وام‌های ودیعه و قرض‌الحسنه‌ای که مشمولش هستید جا نمانید و قسط را با درآمد ثابت بسنجید.
منابع: دنیای اقتصاد (۹ و ۱۰ آبان ۱۴۰۵)؛ اقتصادآنلاین (۴ آبان ۱۴۰۵)؛ خبرگزاری مهر به نقل از کنکاش فردا (۲ آبان ۱۴۰۵)؛ پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی. این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و توصیه مالی شخصی نیست.