بازار مسکن تهران در مهر ۱۴۰۵ رکوردی ثبت کرد که در ۱۳ سال و نیم گذشته بی‌سابقه بود. به گزارش دنیای اقتصاد، متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران با ۱۱ درصد رشد نسبت به شهریور به ۲۴۶٫۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید و تورم نقطه‌ای (مقایسه با مهر پارسال) به ۱۳۵ درصد رسید؛ بالاترین رقم از ابتدای سال ۱۳۹۲. قیمت فروشنده‌ها از ابتدای امسال هم حدود ۷۶ درصد بالا رفته است.
با این حال، تصویر کامل‌تر نشان می‌دهد مسکن با وجود این رکورد، هنوز از دلار، طلا و سهام عقب است. در این یادداشت می‌بینیم این جهش از کجا آمده، کارشناسان برای ماه‌های باقی‌مانده سال چه می‌گویند و خریدار مصرفی، مستأجر و پس‌اندازکننده چه تصمیمی بگیرند.
چرا مسکن دوباره دنبال دلار راه افتاد؟
در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، به‌خصوص بعد از جنگ ۱۲ روزه، قیمت مسکن با وجود جهش دلار تقریباً ثابت ماند یا کند رشد کرد. اما در هفت ماه اول ۱۴۰۵ این دو بازار دوباره هم‌مسیر شده‌اند. طبق محاسبه دنیای اقتصاد، ضریب همبستگی تورم نقطه‌ای دلار و مسکن در سال‌های ۹۸ تا ۱۴۰۲ حدود ۰٫۶۴ بود، در ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ پایین آمد و حالا در هفت ماه اول امسال به ۰٫۷۹ رسیده است؛ یعنی رابطه این دو بازار از قبل هم محکم‌تر شده.
در نظرسنجی همین روزنامه از ۱۸ اقتصاددان و فعال بازار مسکن، سه عامل اصلی این جهش معرفی شده‌اند:
- جهش ارز: دلار آزاد این روزها حدود ۲۷۱ هزار تومان معامله می‌شود و فقط در مهر حدود ۱۴ درصد گران شد.
- انتظارات تورمی: نااطمینانی درباره آینده باعث شده فروشنده‌ها قیمت را بر اساس تورم آینده، نه امروز، تعیین کنند.
- گرانی ساخت: با تورم تولیدکننده بالای ۱۰۰ درصد، هزینه مصالح و ساخت هم سقف قیمت را بالا برده است (درباره این موضوع تورم ۱۱۷ درصدی تولیدکننده را بخوانید).
رکورد ریالی، ارزانی دلاری
نکته جالب اینجاست که چون دلار تندتر از مسکن رشد کرده، قیمت دلاری هر متر آپارتمان در تهران پایین آمده است: از ۹۵۴ دلار در شهریور به حدود ۹۲۷ دلار در مهر. میانگین تاریخی این شاخص حدود ۱۲۰۰ دلار است. همین فاصله دو اثر متضاد دارد: فروشنده‌ها که انتظار قیمت دلاری بالاتر دارند فایل‌شان را از بازار بیرون می‌کشند، و برخی سرمایه‌گذاران ملک را «ارزان» می‌بینند و تقاضای خرید را بالا می‌برند.
در بازدهی ماهانه مهر هم مسکن آخر شد: دلار و سهام حدود ۱۴ درصد، سکه ۱۳ درصد و طلا ۱۱٫۸ درصد رشد کردند. در یک سال گذشته هم طلا ۱٫۸ برابر، سکه ۱٫۷ برابر و سهام ۱٫۶۸ برابر شده‌اند و مسکن باز در رتبه آخر است.
بازار گران، اما کم‌عمق
تقاضای خرید از شهریور بیشتر شده، اما حجم معاملات هنوز کم است؛ بسیار کمتر از سال‌های پیش از ۱۴۰۰ که در تهران ماهانه بیش از ۶ هزار واحد خرید و فروش می‌شد. یعنی رکورد قیمتی فعلی بیشتر بازتاب انتظارات است تا رونق واقعی معاملات. در نیمه اول مهر هم بیشترین رشد قیمت مربوط به مناطق جنوبی بود؛ منطقه ۲۰ با ۹٫۸ درصد و منطقه ۱۶ با ۹٫۳ درصد در صدر بودند. حومه هم عقب نماند: پردیس حدود ۸۵ میلیون و پرند حدود ۳۵ میلیون تومان در هر متر.
کارشناسان برای باقی سال چه می‌گویند؟
در نظرسنجی دنیای اقتصاد، ۹۴ درصد کارشناسان معتقدند اگر شرایط سیاسی فعلی («نه جنگ، نه صلح، نه مذاکره») ادامه پیدا کند، مسکن در ۱۴۰۵ رتبه اول بازدهی را بین بازارها نخواهد داشت و احتمالاً در رتبه میانی می‌ایستد. آن‌ها همچنین انتظار ندارند «سیل نقدینگی» از طلا و سهام به سمت مسکن سرازیر شود؛ چون رکود اقتصادی، قدرت خرید خانوارها را برای جابه‌جایی بزرگ قیمت ملک محدود کرده است. با این حال هشدار داده‌اند که بازار در «پیچ تند» قرار دارد و در صورت شوک تازه، تورم ماهانه ۱۵ تا ۲۰ درصدی مثل زمستان پارسال و بهار امسال دوباره ممکن است.
برای خانوار چه معنایی دارد؟
اگر خریدار مصرفی هستید
- منتظر «ارزان شدن» ریالی نمانید؛ در تورم بالای ۷۰ درصد، احتمال افت اسمی قیمت کم است. اما عجله هم نکنید: در بازار کم‌عمق، چانه‌زنی روی قیمت پیشنهادی هنوز ممکن است، چون عددهای گزارش‌ها قیمت آگهی هستند، نه قیمت نهایی معامله.
- تسهیلات را جدی بگیرید: وام مسکن جوانان بانک مسکن، وام خرید مسکن با اوراق و وام نهضت ملی مسکن را در ویکی‌کردیت مقایسه کنید. هر چه قیمت بالاتر برود، سهم وام از کل خرید کمتر می‌شود؛ پس هزینه واقعی و قسط را با درآمدتان بسنجید.
- مناطق حومه و جنوب شهر سریع‌تر گران می‌شوند؛ اگر بودجه محدود است، مقایسه چند منطقه را پیش از تصمیم انجام دهید.
اگر مستأجر هستید
- تورم اجاره (۳۲٫۸ درصد نقطه‌ای در شهریور) هنوز خیلی کمتر از تورم قیمت خرید است و سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره امسال اعلام شده است. تمدید قرارداد معمولاً کم‌هزینه‌تر از جابه‌جایی است.
- برای کمبود ودیعه، راهنمای وام ودیعه مسکن ۱۴۰۵ را ببینید.
اگر پس‌انداز دارید و به ملک فکر می‌کنید
- مسکن دارایی کم‌نقدشونده است و هزینه معامله، مالیات و زمان فروش بالایی دارد. پیش از جابه‌جایی پول از طلا یا سهام به ملک، افق زمانی چندساله داشته باشید.
- همه پس‌انداز را در یک بازار نگذارید؛ درباره تقسیم دارایی، یادداشت حفظ پس‌انداز در هجوم به طلا و سکه را هم بخوانید.
جمع‌بندی
رکورد ۱۳۵ درصدی تورم مسکن تهران بیشتر نتیجه گرانی دلار، انتظارات تورمی و هزینه ساخت است تا رونق واقعی خرید. مسکن به زبان دلار ارزان‌تر شده و هنوز از بازارهای رقیب عقب است، اما بازار کم‌عمق و حساس به شوک است. برای خریدار مصرفی، مقایسه دقیق وام‌ها و چانه‌زنی روی قیمت آگهی، و برای مستأجر، تمدید هوشمندانه قرارداد، منطقی‌ترین کار در این شرایط است.
این مطلب جنبه اطلاع‌رسانی دارد و توصیه سرمایه‌گذاری نیست.